Ленинградское ш., 71 км от МКАД
Запад СНТ, Клин гор. округ
Дача 28 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 51 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 476 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 33 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈987 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −129 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Лесодолгоруково ≈17,8 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19154
Рейтинг 13/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 456 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 524 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 6,7 сот. | 400 000 | 59 701 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Центр СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Оптимист СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Север СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шанс СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шанс СНТ | 8 сот. | 385 000 | 48 125 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Север СНТ | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 692 / 47 600 / 115 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 987 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −129 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Кинематографист СНТ | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 190 000 | 47 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Новые дачи КП | 20 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 10.10.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок размером 8 соток с одноэтажным домом площадью 28 кв. М. На участке есть кроме дома сарай с душем и туалет, к сараю подведено электричество. Утепленный деревянный дом на ленточном фундаменте, пол в доме покрыт линолеумом. Дом двухкомнатный с мебелью и 2 диванами, отопление дровяное и электрическое, прихожая, кухня с холодильником и газовой плитой и посудой. На участке есть площадка для автомобиля, участок огорожен по периметру сеткой рабицей на железных столбах, есть ворота. Вода находится в колодце, расположенном в 400 метрах от участка. Участок расположен в подмосковье, в городском округе Клин, в снт "Запад" около деревни "Ногово", от г. Москвы 85 км, от г. Клин 40 км. От ж/д. Ст. "Новопетровская" и г. Клин ходят автобусы 41 и 43, от остановки автобуса до участка несколько километров. Удобнее добираться на автомобиле. Участок с домом оформлены. Цена 2000000 рублей, возможен торг. Андрей.