Ленинградское ш., 53 км от МКАД
ТЭЦ-20 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 20 м², участок 9,5 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 06.02.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,19 млн → дом ≈812 тыс. ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −538 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Покровка ≈2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19153
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 15.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 50 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 188 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 583 / 78 000 / 115 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 953 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.5 км | Селинское с. | 20 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мотор СНТ | 24 м² | 6 сот. | 830 000 | 34 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Рысь СНТ | 20 м² | 12 сот. | 2 190 000 | 109 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Отрада СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Урожай СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Данко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Клинский Ветеран СНТ | 23,4 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 91 880 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Калина дп | 25 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Урожай СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 02.09.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок в лесном массиве (собственный выход в лес). На участке расположен дачный домик и летняя кухня. Имеются плодовые деревья и кустарники.