Ленинградское ш., 70 км от МКАД
Тимонино д., Клин гор. округ
Дача 36 м², участок 15 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 826 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −335 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈4,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19151
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 070 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 826 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дмитроково д. | 12 сот. | 3 199 000 | 266 583 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сигнал СНТ | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимонино д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимонино д. | 7,8 сот. | 670 000 | 85 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Косово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Косово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тимонино д. | 16,6 сот. | 850 000 | 51 205 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дмитриева д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 499 / 68 722 / 95 238 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 476 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 345 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 085 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Высокое СНТ | 36 м² | 16 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимонино д. | 33 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Саньково д. | 36 м² | 12 сот. | 1 050 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Солнышко СНТ | 38,3 м² | 8 сот. | 900 000 | 23 499 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Северянин СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ручеек СНТ | 40 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 91 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Отдых СНТ | 38 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Борисово д. | 42 м² | 11,6 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Голиково д. | 36 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прродается дача в Снт "Лесное" Участок чистый, ровный, огорожен металлическим забором, ворота откатные автоматические. На территории просторная беседка и большой гараж. Все вопросы по телефону. Собственник, агенства просьба не беспокоить.