Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Некрасино д., Клин гор. округ
Дача 42 м², участок 12 сот.
Цена 2,18 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 22.01.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 773 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈13,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19142
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 35 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 412 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 773 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Некрасино д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Некрасино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Васильково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Васильково д. | 17 сот. | 1 150 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Васильково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Крутцы д. | 7 сот. | 2 890 000 | 412 857 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Подорки д. | 11 сот. | 4 050 000 | 368 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Семчино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Васильково д. | 25 сот. | 6 500 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Васильково д. | 12 сот. | 683 000 | 56 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 499 / 45 756 / 91 250 |
| цена объекта | 2 180 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 853 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 942 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 845 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 748 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 139 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Рыбацкая деревня КП | 45 м² | 10 сот. | 1 150 000 | 25 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Ручеек СНТ | 40 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 91 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Росинка СНТ | 43 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Северянин СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Клинское СНТ | 42 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Солнышко СНТ | 38,3 м² | 8 сот. | 900 000 | 23 499 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Зеленоградец СНТ | 45 м² | 16 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Вертикаль СНТ | 43 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 32 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Парус СНТ | 42 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 54 762 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Лесная Дача СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.01.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 180 000 (−120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 180 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в д. Игумново каркасно-щитовой. Свет подведён.