Новорязанское ш., 10 км от МКАД · земля с домом
Москворечье СНТ, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,8 сот., кирпич.
Дом по описанию: «Продается участок 6,8 соток, на участке расположен одноэтажный, кирпичный дом 50 кв. М., с ремонтом.»
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 88/100 · уверенность 66 %
Земля ≈462 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 3,14 млн → дом ≈159 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 95 тыс.–216 тыс. ₽/м², медиана 157 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,01 млн / целевая ≈7,21 млн / пессимист. ≈6,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,7 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Заводская ≈4,2 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1914
Рейтинг 88/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 461 852 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 141 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 180 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Москворечье СНТ | 12 сот. | 12 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье СНТ | 7 сот. | 7 000 000 | 1 000 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье СНТ | 9 сот. | 9 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 8,2 сот. | 3 700 000 | 451 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титово д. | 16 сот. | 7 900 000 | 493 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титово д. | 5 сот. | 3 500 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андреевское д. | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титово д. | 10,1 сот. | 4 352 595 | 430 950 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андреевское д. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титово д. | 6 сот. | 6 100 000 | 1 016 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 629 / 156 570 / 215 686 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 011 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 409 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 704 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Вишенка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 174 545 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Чулково д. | 50 м² | 9 сот. | 6 200 000 | 124 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Константиново с. | 50 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Токарево д. | 51 м² | 4 сот. | 9 950 000 | 195 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Токарево д. | 51 м² | 4 сот. | 11 000 000 | 215 686 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мосмек ОНТ | 45 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 188 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мосмек-3 ОНТ | 57 м² | 10 сот. | 7 900 000 | 138 596 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Теплое Болото СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 8 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Верея д. | 57,6 м² | 9 сот. | 11 000 000 | 190 972 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Жуково д. | 63,3 м² | 10 сот. | 5 990 000 | 94 629 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6,8 соток, на участке расположен одноэтажный, кирпичный дом 50 кв. М., с ремонтом. Отопление электрическое, центральное водоснабжение, сан узел на улице. Теретория участка огорожена, на участке высажены плодовые деревья и кусты. В пешей доступности продуктовые магазины, лес и Москва река. Рядом школа, парк Русь, парк Орловский. Отличная транспортная доступность 17 км от Мкад, Южно-Лыткаринское шоссе с выездом на Новорязанское шоссе, до Домодедово 30 км. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку. Оперативный показ.