Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Нептун СНТ, Клин гор. округ
Дача 55 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.07.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 851 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 26 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путепроводная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19138
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 14 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 069 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 399 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 436 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спас-Заулок с. | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | М-10 Россия 108-й км | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 34 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 30 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мечта СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 429 / 30 357 / 42 500 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 479 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 533 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | М-10 Россия 108-й км | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Комарово сад. уч. | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Березино СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 28 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Спас-Заулок с. | 70 м² | 6,2 сот. | 1 850 000 | 26 429 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 30.09.2024 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 2 500 000 (+150 000) | история площадки |
| 08.06.2025 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.08.2025 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.02.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный дом 55м2(2016года постройки). И летний домик. В развитом, охраняемом Снт по ленинградскому направлению. Круглогодичный подъезд, асфальтовая дорога до участка. Коммуникации. Подведены. Земля приведена в порядок и подготовлена для посадок.