Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Былина СНТ, Клин гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 563 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −297 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь.
До ст. Покровка ≈8,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19137
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 737 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 723 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Поповка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поповка д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поповка д. | 15 сот. | 3 050 000 | 203 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каравай СНТ | 5,7 сот. | 1 150 000 | 201 754 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 21 сот. | 1 950 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шмель СНТ | 8,2 сот. | 1 250 000 | 152 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поповка д. | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сырково д. | 25 сот. | 1 990 000 | 79 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 53 090 / 80 882 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.7 км | Мир СНТ | 70,3 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 64 011 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Надежда СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 39 800 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мосгидропривод СНТ | 70,9 м² | 9 сот. | 5 450 000 | 76 869 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ожогино д. | 70 м² | 6,8 сот. | 3 150 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Чайка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Металлург СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Сенеж СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Южное Якунино дач. уч. | 68 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 80 882 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дружба СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 49 038 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Карцево д. | 70 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 70 714 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 970 000 (−130 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 850 000 (−120 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Снт "Былина" продается двухэтажный блочный, дом с высоким фундаментом, что делает его тёплым и сухим. Земельный участок 6 соток. Мебель, русская печь, отдельностоящий душ, туалет, сарай. Вода подведена в дом, газовая плита работает от баллона. Земля и дом оформлены, собственник мой отец. Прямая продажа без посредников и агентств. Въезд на территорию Снт через шлагбаум. Недалеко от участка расположен карьер, где можно купаться и ловить рыбу.