Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Спутник СНТ, Клин гор. округ
Дача 58 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 30.06.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Ямуга ≈1,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19129
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 345 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесник СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Олимп СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Садовники СНТ | 7,3 сот. | 1 700 000 | 232 877 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 36 048 / 52 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 185 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 076 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 966 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 748 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 194 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | 64,7 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 66 461 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | Чайковского пос. | 42 м² | 3,5 сот. | 2 000 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Железнодорожник СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Жохово СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 44 625 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Урожай СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маис СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 30 208 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бирево СНТ | 66,3 м² | 6 сот. | 2 390 000 | 36 048 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лесная Дача СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 17.03.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 2 550 000 (+150 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 750 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 850 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 560 000 (−90 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 480 000 (−80 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 450 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в окружении лесного массива. Идеально подойдет, как для отдыха с семьёй, так и постоянного проживания. Дом 58 кв. М. 1 эт. Кухня 12 кв. М. Комната 18 кв. М. 2 эт. Комната 20 кв. М. КН 50:03:0080258:312, год постройки 2013. Назначение нежилое, наименование: жилое строение. Рамы окон деревянные. Остается мебель. Фундамент: ленточный, стены кирпичные, крыша: шифер. Коммуникации: свет подключен, отопление печное, вода летняя. Полностью готов для проживания даже в зимний период. Дорогу зимой чистят. Подъезд асфальт. Дополнительные строения: баня, хозблок, туалет (на улице). Участок 6 сот. КН 50:03:0080258:121. Правильной формы, ровный. Имеются плодоносящие деревья и кустарники. Категория: земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: для садоводства. Расстояние от Мкад: 77 км Дo ж/д стaнции Ямуга 10 мин пeшком. До aвтобуcной остановки 5 мин. Пешком. При бронировании объекта в текущем месяце оформление сделки за счет агентства!