Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Клин гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 743 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Клин ≈3,3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19127
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 853 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 743 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 757 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 962 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 8,8 сот. | 1 400 000 | 159 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 12,7 сот. | 1 200 000 | 94 488 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полуханово д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клинский Ветеран СНТ | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 50 сот. | 9 000 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клинский Ветеран СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клинский Ветеран СНТ | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 512 / 30 238 / 41 176 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 353 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 229 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 743 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Клинский Ветеран СНТ | 81,4 м² | 11,3 сот. | 2 500 000 | 30 713 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Урожай СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Урожай СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Урожай СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Клинское СНТ | 86 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 21 512 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новоподрезково КП | 85 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 41 176 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Росинка СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 762 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Высокое СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Выставочное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
8 соток я собственик документы все на руках. Гараж 7 на 4. Дом 6 на 8. Кухня отдельно стоящая 5 на 5. В Снт газ! 4я линия 61 участок 500 метров от ленинградского шоссе.