Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Колосово д., Клин гор. округ
Дача 75 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 423 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 24 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈5,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19123
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 925 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 423 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 077 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 693 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Колосово д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Колосово д. | 16 сот. | 650 000 | 40 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голышкино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосово д. | 14,9 сот. | 770 000 | 51 678 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голышкино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голышкино д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голышкино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосово д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голышкино д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 345 / 31 045 / 53 819 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 064 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 961 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 651 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 974 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Лужок СНТ | 74 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 27 027 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Выставочное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 38 750 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Южное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Урожай СНТ | 86,4 м² | 7 сот. | 4 650 000 | 53 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Кинематографист СНТ | 64,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 056 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | 60,9 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 49 261 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.9 км | Кинематографист СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Кинематографист СНТ | 53,4 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 24 345 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен в 2005 году, каркасно-щитовой, десять лет не эксплуатировался, нуждается в ремонте. На участке растут яблони, кусты смородины, малина, облепиха и т. Д.