Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Спутник СНТ, Клин гор. округ
Дача 48,9 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 403 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈878 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −765 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Ямуга ≈1,3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19121
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 137 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 403 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 097 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесник СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Олимп СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Садовники СНТ | 7,3 сот. | 1 700 000 | 232 877 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Химки СНТ | 6,2 сот. | 400 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 878 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 034 / 49 261 / 70 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 797 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 657 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 517 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Южное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | 60,9 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 49 261 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, расположенную вблизи д. Ямуга, Клинского района, Московской области. Дом кирпичный, двухэтажный, общей площадью 48,9 кв. М. Дом небольшой, но очень уютный, первый этаж холл, кухня и небольшая комната, второй этаж одна комната, требующая отделки. Дача при покупке больших вложений не требует, достаточно немого создать домашнюю обстановку и уют. Дом с высоким цоколем, поэтому помещения сухие и теплые. Участок площадью 6 соток, ровный, имеет правильную форму, огорожен сеткой рабица, хорошая въездная группа ворота для въезда автомобиля и калитка. Садовое товарищество развитое, есть соседи, которые живут постоянно. Коммуникации: электричество, заведено в дом, есть летний водопровод, можно выкопать колодец, вода хорошая, питьевая. Удобно добраться как по Ленинградскому шоссе, так и по скоростной трассе М-10. Так же есть возможность добраться без автомобиля, на электричке, до станции Клин, а далее на автобусе. Автобусная остановка в 20 метрах от въезда в Снт "Спутник". Снт Спутник с трех сторон окружено хорошим лесным массивом, грибные и ягодные места, так же есть водоем для купания. Документы готовы к продаже, межевание сделано, границы установлены, дом поставлен на кадастровый учет. Рассмотрю любую форму оплаты, ипотека. Оперативный показ участка с домом.