Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Ручеек СНТ, Клин гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 331 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,88 млн ₽, маржа −152 %, ROI −60 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19117
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 331 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокол СНТ | 36 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 349 000 | 43 625 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сокол СНТ | 24 сот. | 750 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зеленоградец СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 30 000 / 70 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 467 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 235 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −152 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Зеленоградец СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 999 999 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокол СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 48 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 135 417 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Масюгино д. | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мираж СНТ | 48,2 м² | 12 сот. | 990 000 | 20 539 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Клинский Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Назарьево д. | 52 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 47 115 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютное место отдыха недалеко от г. Клин. Есть автобусное сообщение. Рядом в шаговой доступности магазин. В 10 минутах на машине г. Высоковск со всей инфраструктурой. Дом 2х этажный со вторым светом. В доме туалет, горячая вода. Душ летний на участке с горячей водой. Сам дом 5*7+терасса 3*5. На участке есть мини мастерская с хозблоком, колодец оснащен насосной станцией. Вода заведена в дом. Строится высокоскоростная железнодорожная магистраль Москва Спб. Рядом с Снт будет станция.