Ленинградское ш., 59 км от МКАД
Мисирево д., Клин гор. округ
Дача 47 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,63 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 753 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,24 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −858 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. Фроловское ≈1,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19115
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 511 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 753 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 877 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 936 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мисирево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 6,4 сот. | 823 000 | 128 594 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 7,5 сот. | 989 000 | 131 867 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 11,5 сот. | 1 399 000 | 121 652 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 15 сот. | 820 000 | 54 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 8,7 сот. | 1 083 000 | 124 483 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Прогресс СНТ | 6,4 сот. | 1 600 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 9,8 сот. | 3 800 000 | 387 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 49 261 / 51 852 |
| цена объекта | 2 630 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 235 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 646 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 514 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 381 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 117 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -858 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Покровка д. | 48 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Вертолет СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 799 999 | 51 852 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 60,9 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 49 261 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 630 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 630 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный дом в Снт "Берёзка" (г. О. Клин). Дом 47 м2, 2 этажа. Подходит для сезонного проживания, есть печь/каменка можно использовать как баню. Вода из колодца, круглогодично подогревается бойлером. Участок с освещёнными солнцем грядками. Дровница, она же сарай. Рядом родник, лес вариант для спокойного отдыха и садоводства.