Ленинградское ш., 34 км от МКАД
Радиофильм СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 89 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 62 %
Земля ≈325 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,92 млн → дом −175 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,73 млн / целевая ≈5,16 млн / пессимист. ≈4,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈568 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,5 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19109
Рейтинг 59/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 325 048 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 925 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 966 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сад Березки СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешки д. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сад Березки СНТ | 9,5 сот. | 3 550 000 | 373 684 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чашниково пгт | 19,3 сот. | 7 000 000 | 362 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пешки д. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешки д. | 12,3 сот. | 1 800 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешки д. | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пешки д. | 6 сот. | 2 900 000 | 483 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешки д. | 5 сот. | 2 700 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешки д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 875 / 63 125 / 85 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 158 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 585 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 567 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Пешки д. | 84 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 82 143 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рассвет-3 СТ | 85 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 82 353 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Вымпел СНТ | 100 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Крот СНТ | 78 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 79 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рассвет-3 СТ | 94,3 м² | 6,4 сот. | 4 100 000 | 43 478 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Надежда-2 СНТ | 80 м² | 6,9 сот. | 2 150 000 | 26 875 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рассвет-3 СТ | 80 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Редино д. | 81,7 м² | 7,6 сот. | 4 250 000 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 4.7 км | Алексеевское СНТ | 79,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Микро СНТ | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 740 000 (+240 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 4 000 000 (+260 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа! Стародачная территория. Продается учaсток 9 соток, в 38 км от Мкад, приятным бонусом идет двухэтажный, дом, в котором можно полноценно жить во время строительства нового дома. В нем 3 комнаты, душ, туалет, наверху одна, дом готов к проживанию. Oбoгpеваeтся элeктричеcтвом, есть печка (типа буржуйка). На учаcткe есть баня. Также есть кухня в отдельном домике, но можно и перенести в основной, место позволяет, а это помещение использовать для чего -то другого. Вся эта красота находится на территории Снт. Зимой снег чистит трактор. До жд станции 3,8 км. Собственник один.