Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Ёлочка СНТ, Клин гор. округ
Дача 110 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 18 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Покровка ≈6,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19107
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 209 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховка дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховка дп | 8 сот. | 708 000 | 88 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надеждино д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надеждино дп | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольховка дп | 10,4 сот. | 1 100 000 | 105 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино д. | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приборист СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Троицкое д. | 22 сот. | 2 600 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 421 / 44 400 / 61 250 |
| цена объекта | 2 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 379 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 453 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 026 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Замятино д. | 100 м² | 15,2 сот. | 3 498 000 | 34 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Раменки СНТ | 95 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 18 421 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Никитское ДПК | 80 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Урожай СНТ | 86,4 м² | 7 сот. | 4 650 000 | 53 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 799 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 799 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже индивидуальный жилой дом в Снт Елочка участок номер 84, 68. -Общая площадь жилого строения: 110 кв. М. -Земля: участок 12 соток, правильная. Геометрическая конфигурация, полное ограждение периметра. -Инженерные сети: обустроен надежный фундамент глубокого залегания, подведены водоснабжение (колодец) и электроснабжение. -Инфраструктура поселения: закрытый охраняемый комплекс с современным шлагбаумом и удобной транспортной доступностью, качественное содержание дорог весь календарный год, членские взносы составляют 13 000 руб. /год. -Транспортная доступность: регулярное рейсовое автобусное сообщение с населенными пунктами: Зеленоград, Солнечногорск, Клин. -Социальная инфраструктура близлежащего населенного пункта: вблизи расположена деревня Покровка с сетевыми супермаркетами, аптечным пунктом, водоемом для любительской рыбалки. Объект идеален для индивидуального загородного проживания либо сезонного отдыха семьи. Отопление печь. Обращайтесь для преобретения недвижимости. Возможен не большой торг.