Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Дзержинец СНТ, Клин гор. округ
Дача 46 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈2 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; в описании: скважина.
До ст. Покровка ≈2,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19100
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 478 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 54 410 / 83 512 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 626 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 101 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 269 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авангард СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 55 215 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Метрополитеновец СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Металлург СНТ | 48 м² | 10,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Аллея Перова СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Чайковского пос. | 46,7 м² | 5,9 сот. | 3 900 000 | 83 512 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Энергетик-3 СНТ | 54,1 м² | 6,2 сот. | 2 900 000 | 53 604 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Строитель-1 СНТ | 50 м² | 9,4 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | № 3 завода Серп и Молот СНТ | 49,2 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 35 569 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 15.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой летний 2 ух этажный добротный летний домик отапливается электричеством зимой + 24-28, общ. Пл 46 кв. М. Кухня 10 кв. М, рядом комната 12 кв. М., прихожая, лестница, спальная комната на 2 ом этаже 16 кв. М. + кладовая. Газ балонный. Электричество 8 квт, вода центральная летняя, зимой скважина у правления Снт, хороший ремонт, стеклопакеты, полностью мебелирован, есть все необходимое для нормального проживания и отдыха, бытовая техника в рабочем состоянии, электронагреватель воды, фильтр Осмос для питьевой воды, все в хорошем состоянии, навес для авто, для ухода за участком есть газонокосилка и весь необходимый инструмент, отдельно построена душевая, туалет, добротный забор по периметру, участок 8 соток, правильной прямоугольной формы, с небольшим уклоном, сухо, до Ж\д станции Покровка 1,8 км. Снт Дружба достаточно развитое Снт, есть зона отдыха, детские площадки, Пруд с пляжем, рынок, 3 раза в неделю привозят свежее молоко, творог, сметану, и т д, и т п. Есть видео на whatsapp. Продаю Покупайте в зиму, весной будет дороже. На сегодня внесен аванс до 20 ноября, но мы осуществляем просмотры!