Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Сосновка-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 8,8 сот., 2022 год.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 660 тыс. → дом ≈290 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 74 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,52 млн ₽, маржа 51 %, ROI 106 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Щурово ≈2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №191
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 44 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 611 / 98 870 / 109 722 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 681 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 313 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 517 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 106 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 36,5 м² | 11,5 сот. | 4 000 000 | 109 589 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 35 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 157 143 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Сергиевское с. | 35,4 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 98 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 36 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 109 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Сергиевское с. | 35,4 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 98 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 38,5 м² | 7,5 сот. | 3 300 000 | 85 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | 37 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 175 676 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся недостроенный дом-баня в черте города Коломна. Участок 8,8 соток. Дом осталось доутеплить, дообшить, подвести коммуникации. Водоснабжение только летнее. Также на участке имеется небольшой дом площадью 20 квадратов, тоже требует вложений, при желании в нем можно сделать небольшой 2-ой этаж. Имеется хорошая теплица, растут плодовые деревья, в частности вишня, по весне вырастает множество тюльпанов. В пешей доступности продуктовые магазины и остановка. Звоните, пишите отвечу на все вопросы.