Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Мир-2007 СНТ, Клин гор. округ
Дача 158 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 397 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 15 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈3,06 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −2,75 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Высоково ≈3,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19099
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 397 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 603 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мир-2007 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышко СНТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышко СНТ | 8 сот. | 308 000 | 38 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 8 сот. | 380 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнышко СНТ | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир-2007 СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир-2007 СНТ | 7,9 сот. | 200 000 | 25 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир-2007 СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 158 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 25 000 / 29 600 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 573 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 394 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 216 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 752 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мир-2007 СНТ | 130 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 25 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Березовка СНТ | 160 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Головково КП | 179 м² | 17 сот. | 6 790 000 | 37 933 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Кузнечково д. | 138,5 м² | 8,5 сот. | 3 200 000 | 23 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Авторемонтник СНТ | 125 м² | 12 сот. | 3 699 999 | 29 600 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Динамо СНТ | 128 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Дубрава СНТ | 120 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Клинские Сады дп | 204,4 м² | 6,9 сот. | 5 500 000 | 26 908 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 3 200 000 | история площадки |
| 15.09.2024 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу один хозяин, начало строительства 2007г документы на 54 КВ метра начало строительства потом размохали( тупо меньше платить на время строительства, если есть желание всё узаконить нет проблем. Участок ухожен, участок квадратный 12 соток. Есть парник, гараж ракушка, ( пока как дровник используется дров под завязку)баня 2этажа+ чердак 50 кв/м, бытовка 18кв/м, дом 2этажа+ чердак 90кв/м высота дома 8.5 м бани 8м, стоит на сваях 2.5м по периметру, дом и баня бревно, жилая площадь 100кв/м (в зимнее время 36кв/и) общая 158 КВ/м без учёта чердака. В доме на первом этаже пластиковые окна, частично отделан сайдингом внутри вагонка только вторые этажи, жить можно даже зимой, но надо доделывать отделка и так по мелочам, баню разгоняли до 140градусов, дальше жесть и так не усидишь 5 минут. К сожалению больше нет возможности доводить до ума обстоятельства так сложились. Оставляю: мебель, строй материалы, инвентарь, инструменты, спутниковое ТВ, холодильник, микроволновку, плиту, и т. Д. Просмотр только по договоренности! Въезд на территорию Снт по звонку автоматические ворота. На территории Снт охрана, мусорный контейнер, дороги зимой чистят, есть пожарные пруды можно летом купаться. Продаю потому что нет времени больше заниматься.