Ленинградское ш., 48 км от МКАД
Лес СНТ, Истра гор. округ
Дача 56 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 26 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Курсаковская ≈15,2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19096
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 597 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 351 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Никитское ДПК | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Граворново СНТ | 10,3 сот. | 1 100 000 | 106 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Граворново СНТ | 8,4 сот. | 800 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 16,8 сот. | 1 500 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 23 сот. | 3 500 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Граворново СНТ | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Граворново СНТ | 6,1 сот. | 1 400 000 | 229 508 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 694 / 48 597 / 81 818 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 767 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 629 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 490 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 156 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.6 км | Березки СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 72 727 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Квант СНТ | 50 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Нагорье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 81 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Катыш СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Газовик СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Стегачево д. | 46,7 м² | 12 сот. | 6 700 000 | 143 469 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Лесное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Строитель-1 СНТ | 72 м² | 7,4 сот. | 3 499 000 | 48 597 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Строитель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 25 694 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 4 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в экологически чистом районе Подмосковья. Дом летний, участок 12 соток. На территории стоит шикарная баня, с новой печкой. Удобства на улице. На участке колодец 12 колец, летний водопровод, проведен интернет, электричество 15 кв. Приятные дружные соседи. Рядом в 5 мин езды Истринское водохранилище с пляжами. Дом и баня зарегистрированы, есть юридический адрес, подходит для прописки. Звоните всё подробно расскажу Юрий.