Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Калинка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 52,1 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.09.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 571 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈842 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Покровка ≈10,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19095
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 240 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 622 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сырково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сырково д. | 24 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сырково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сырково д. | 40 сот. | 7 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сырково д. | 25 сот. | 1 990 000 | 79 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шмель СНТ | 8,2 сот. | 1 250 000 | 152 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Катыш СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Катыш СНТ | 11 сот. | 1 004 000 | 91 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рахманово СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рахманово СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 842 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 587 / 54 410 / 64 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 591 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 461 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 073 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 319 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Комарово КП | 56 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 82 143 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Метрополитеновец СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Энергетик-3 СНТ | 54,1 м² | 6,2 сот. | 2 900 000 | 53 604 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Авангард СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 55 215 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Аллея Перова СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Приборист СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 587 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Поджигородово д. | 60 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 108 333 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ольховка дп | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.09.2024 | 4 300 000 (+800 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 500 000 (−800 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом ИЗ Бруса, С Мансардой На Участке 6 Соток. Площадь 52,1 КВ. М. Печное Отопление. Участок Огорожен Забором ИЗ Сетки. На Участке Застекленная Беседка, Баня, Сарай, Туалет, Бетонные Дорожки И Площадка Для Автомобиля. Водопроводная Вода Для Полива. Питьевая Вода ИЗ Колодца. Круглосуточная Охрана. Крайний К Лесу Участок. Очень Спокойно. Машины Не Беспокоят. Электроэнергия По Счетчику. Для Любителей Купаться И Рыбачить Недалеко Истринское Водохранилище.