Ленинградское ш., 74 км от МКАД
Проектировщик СНТ, Клин гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 20.02.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,07 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Ямуга ≈3,1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19083
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 412 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 073 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 227 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 117 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Выставочное СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химки СНТ | 6,2 сот. | 400 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовники СНТ | 7,3 сот. | 1 700 000 | 232 877 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямуга д. | 50 сот. | 6 250 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 692 / 33 958 / 42 500 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 085 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 981 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 137 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Искра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фабрика Ремонта и Пошива Одежды № 12 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Клин-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Вертикаль-2 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Авторемонтник СНТ | 65 м² | 6,5 сот. | 1 150 000 | 17 692 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Выставочное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Комарово сад. уч. | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Урожай СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Назарьево д. | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.02.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный дачный комплекс на двух смежных участках общей площадью 12 соток. Основу составляет каркасный двухэтажный дом площадью 60 м2 с планировкой: прихожая-кухня, гостиная и две спальни. Дом оснащен кирпичной печью, системой баллонного газа, нагревательным баком для проточной воды и биотуалетом. Проведена новая электропроводка, обновлена кровля и окрашены деревянные элементы забора. Отдельно стоит баня 4х6 м из хвойного бруса с парилкой, отделанной липой, душевой и комнатой отдыха. На территории также расположены беседка, хозблок, бытовка и дровник. Весь комплекс построек огорожен капитальным забором с двумя въездными воротами для парковки. Ключевым преимуществом является готовый ленточный фундамент 5х6,5 м под капитальный двухэтажный дом с перспективой подключения газового отопления после газификации Снт. Участок оборудован летним центральным водоснабжением, подземным дренажем и отличается продуманным ландшафтным дизайном: альпийская горка, пруд с ручьем, садовые дорожки с ночной подсветкой из песчаника. Высажены декоративные кустарники, хвойные растения и плодовые деревья, обеспечивающие урожай. Территория предназначена для отдыха, огородные грядки отсутствуют, но место для их организации имеется. Общество обладает развитой инфраструктурой: круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге от Ленинградского шоссе, охраняемый въезд через Кпп. В пешей доступности находится река для отдыха и ловли рыбы, автобусная остановка у деревни Ямуга. Участок граничит с реликтовым лесом, что гарантирует приватность и тишину. Межевание оформлено, мебель остается новым владельцам. Это готовое решение для комфортного сезонного проживания с уникальным потенциалом для дальнейшего расширения и строительства капитального дома для круглогодичного использования. Рассматриваются различные варианты расчета, возможна организация ипотечного кредитования через партнерские программы с ведущими банками. Готовы организовать просмотр и ответить на дополнительные вопросы. Код пользователя: 187227. Номер в базе: 9699393.