Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Полянка СНТ, Клин гор. округ
Дача 105 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 519 тыс. → дом ≈2,98 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 20 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −2,08 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Высоково ≈15,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19076
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 519 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полянка СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Простор СНТ | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Теренино д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Теренино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сметанино д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тихомирово д. | 40 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тихомирово д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сметанино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сметанино д. | 6 сот. | 760 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 455 / 35 329 / 64 375 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 077 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Простор СНТ | 101,9 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 35 329 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Парфенькино д. | 110 м² | 11 сот. | 2 250 000 | 20 455 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Юрьевка д. | 95 м² | 10 сот. | 4 599 000 | 48 411 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Третьяково СНТ | 92,2 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 44 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Кузнечиково СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Кузнечиково СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 38 506 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Яр СНТ | 80 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Матвеево КП | 80 м² | 8,9 сот. | 5 150 000 | 64 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Кузнечиково СНТ | 80 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 28 125 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом дача, баня, летняя кухня, крайний участок, лес, дом зимний, фундамент, подвал, гараж. Отличное место.