Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Бекетово д., Клин гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 676 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −2,41 млн ₽, маржа −154 %, ROI −61 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈4,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19075
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 824 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бекетово д. | 8,8 сот. | 950 000 | 107 955 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бекетово д. | 16 сот. | 1 570 000 | 98 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 16 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Бекетово д. | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бекетово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бекетово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Бекетово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бекетово д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 345 / 33 333 / 51 852 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 957 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 859 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 409 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −154 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Южное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Росинка СНТ | 43 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Туркмен пос. | 51 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 80 392 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Покровка д. | 48 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Кинематографист СНТ | 53,4 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 24 345 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Вертолет СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 799 999 | 51 852 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | 60,9 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 49 261 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.6 км | Авангард СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Кинематографист СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Кинематографист СНТ | 64,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 056 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный участок 8 соток, с 2 этажным домом. 1 этаж теплые полы, 2 этаж не отделан, большая веранда, колодец 12 колец.