Ленинградское ш., 33 км от МКАД
Дружба пос., Раменский гор. округ
Дача 87,2 м², участок 8,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,4 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 25 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: септик (по описанию).
До ст. Покровка ≈2,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19074
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 523 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Замятино д. | 23 сот. | 2 500 000 | 108 696 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 544 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 445 / 51 631 / 61 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 925 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дружба пос. | 65 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 36 923 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Фортуна СНТ | 87 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 51 724 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Урожай СНТ | 86,4 м² | 7 сот. | 4 650 000 | 53 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Никитское ДПК | 80 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ёлочка СНТ | 110 м² | 12 сот. | 2 799 000 | 25 445 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Подолино-Г СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Дружба, коллектив "Медработники" 5-я улица дом 39. Добротный дом двухэтажный дом, все документы оформлены надлежащим образом. Фундамент свайный, дом щитовой, обшивка дерево, установлены стеклопакеты, в зале панорамные окна (т. Е. От пола). Электричество 15 Квт. Вода летний водопровод. Санузел можно установить в доме, нужна установка септика.