Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Платан СНТ, Клин гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈3,04 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 27 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −2,48 млн ₽, маржа −167 %, ROI −62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Ямуга ≈0,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19073
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 042 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесник СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Олимп СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 027 / 31 034 / 70 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 770 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 677 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 485 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −167 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Южное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лужок СНТ | 74 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 27 027 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот:5404. Предлагается к продаже дача на земельном участке 6 соток: Московская область, Клинский район, Снт "Платан" (д. Ямуга)! * Дом 6х7 60 кв. М с верандой, каркасный, утеплен, снаружи отделан сайдингом, изнутри отделан эмитацией бруса, первый этаж и перекрытие между этажами утеплены. Фундамент ленточный. * В доме расположены: большой холл с комнатой, которую можно оборудовать под кухню (установлена печь), жилая комната с биотуалетом, второй этаж (не утеплен) большая комната. * Участок ровный, сухой, ухоженный. На участке расположены: летняя кухня, оборудованная душем с верандой 3х4 и пристройкой для садового инвентаря Участок засеян газоном, очень много плодовых и декоративных кустов, различных растений, цветов, деревьев, одним словом ухожен. Есть машиноместо с навесом 6х3, заезд через ворота. Коммуникации Водопровод скважина с двумя насосами с подачей воды в летнюю кухню, колодец с разводкой воды для полива по всему участку. Нагрев воды обеспечивает бойлер-водонагреватель. - Электричество. - отопление: печь, плюс электрические обогреватели "Электролюкс". Отличная транспортная доступность: ЖД станция "Ямуга" в 10 минутах ходьбы, 800 м от ленинградского шоссе, до города Клин 20 минут на авто. Удобный выезд на трассу М-11. В перспективе в 7 минутах будет отрыта ЖД станция "Высокое" высокоскоростной магистрали Москва Санкт-Петербург. Снт затрытое (ворота). Рассмотрим любую форму оплаты! Есть возможность подачи заявки на ипотеку у нас в офисе! Подберём наиболее подходящий ипотечный продукт именно под Вас с учётом всех наших преференций! Заинтересовал объект, но не продан еще Ваш? Пишите или звоните нам в любое время! Оставьте в сообщении свой номер телефона для обратной связи! Мы перезвоним вам в течение дня. Наше агентство прямой представитель собственника этого объекта, поэтому мы сможем ответить на все ваши вопросы. Каждому клиенту мы гарантируем чистоту сделки и полное юридическое сопровождение. В удобное для вас время организуем показ!