Ленинградское ш., 84 км от МКАД
Лесная Дача СНТ, Клин гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 469 тыс. → дом ≈231 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 39 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈850 тыс. / целевая ≈765 тыс. / пессимист. ≈680 тыс. → от пессимистичной прибыль −215 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Ямуга ≈1,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19070
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 231 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 370 / 40 000 / 42 500 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 808 000 ₽ |
| продажа: целевая | 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -215 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Рассвет СНТ | 20 м² | 8 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Венеция СНТ | 25,4 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 39 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Кузнечиково СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 850 000 | история площадки |
| 28.11.2025 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.11.2025 | 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 02.01.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.01.2026 | 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ Лесная дача, до ж/д станции Ямуга 20 мин. пешком. На участке стоит дом под снос (дом не оформлен), есть новая бытовка к ней подведено электричество, уличный туалет, на участке много цветов и каштанов, забор по фасаду из проф листа, с боков сетка рабица, на участок заведен летний водопровод. В пешей доступности есть продуктовый и строительный магазин, рядом есть современная детская площадка, на территории СНТ есть пруд для купания, по выходным привозят фермерское молоко. Межевание сделано, документы готовы к сделке, показ в любое время! Возникли вопросы, звоните!