Ленинградское ш., 80 км от МКАД
Масюгино д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 42/100 · уверенность 68 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 345 тыс. → дом ≈455 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈312 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Высоково ≈4,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19069
Рейтинг 42/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 345 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 455 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Масюгино д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Масюгино д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Масюгино д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Бекетово д. | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Дмитриева д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бекетово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Косово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 704 / 49 020 / 68 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 992 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 312 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Лужок СНТ | 49,6 м² | 8 сот. | 1 620 000 | 32 661 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 55 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 109 091 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Локомотив-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Северянин СНТ | 54 м² | 8 сот. | 1 549 999 | 28 704 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мираж СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 020 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Клинский Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мираж СНТ | 47,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мир-2007 СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 56 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Локомотив-4 СНТ | 47,5 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 34 737 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaю дaчу в СНТ Рассвет, деревня Масюгино, Клинский район, Московская область. Тиxoe зeлeнoе местечкo, в 3-х км от ж.д. станции Ямуга, рядoм лec. Учacтoк 6 cоток, pовный, суxoй, уличный туaлeт, паркoвочное место для 1 авто, хоз блок для хранения инвентаря, жилой дом 2 этажа, и кухня-веранда, общей площади 50м2, электричество подведено, оформление по садовой книжке. Торг небольшой. Кадастровый номер участка: 50 03 0080222 128. Прописку сделать нельзя, дом не оформлен.