Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Покровские Холмы СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 27,2 м², участок 6 сот., щитовой, 2005 год.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 22.07.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 381 тыс. → дом ≈419 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 51 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈444 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈599 тыс. ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Клин ≈22,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19067
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Блокадник СНТ | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 444 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 73 333 / 79 872 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 154 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 046 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 939 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 723 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.1 км | Печатник СНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Аэрофлот СНТ | 31,3 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 79 872 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гея СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Пулиха д. | 20 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 999 000 (−301 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 900 000 (−99 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовое товарищество Покровские холмы. Въезд на территорию через автоматические ворота. Участок 237,угловой,граничит только с двумя соседями. На участке 2 дома 27,2 кв.м. и 20 кв.м.Земли сельхозназначения,для ведения садоводства.