Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Вертлино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 12,5 м², участок 4 сот., 2010 год.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 05.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Земля ≈265 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,06 млн → дом −60 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 90 тыс.–522 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈250 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈13 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: колодец.
До ст. Сенеж ≈3,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19064
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 377 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 265 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 060 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −60 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 800 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вертлино д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вертлино д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вертлино д. | 5,5 сот. | 820 000 | 149 091 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертлино д. | 14 сот. | 5 800 000 | 414 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертлино д. | 32 сот. | 11 900 000 | 371 875 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертлино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 26 сот. | 6 200 000 | 238 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 7,9 сот. | 3 476 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 323 / 115 000 / 522 388 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 391 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 321 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 252 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 113 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 13 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Дружба СНТ | 12 м² | 4 сот. | 1 380 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Кривцово д. | 13,4 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 522 388 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | 15,5 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 90 323 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Недалеко от г Солнечногорска,2 км от жд станции Подсолнечная 8 км и 45 км от Москвы.центр д.Вертлино.Магазин,,Михайло-Архангельская церковь ,лес ,грибы ягоды ,озеро Сенеж рядом.Земля неиспользованная ,бытовка утеплённая ,колодец у соседей и на улице .Необходим ремонт .