Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Сергеевка д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 20 сот., дерево, 1995 год.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 09.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 70/100 · уверенность 64 %
Земля рядом ≈62 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,59 млн / целевая ≈6,83 млн / пессимист. ≈6,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,92 млн ₽, маржа 65 %, ROI 182 %.
⚠ ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Покровка ≈14,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19062
Рейтинг 70/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 260 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Грешнево д. | 12,3 сот. | 700 000 | 56 911 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 20 сот. | 1 950 000 | 97 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кузнецово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Грешнево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Грешнево д. | 10,6 сот. | 700 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 667 / 100 496 / 202 857 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 589 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 210 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 830 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 071 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 921 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 182 % |
| пояснение расчета | ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Кузнецово д. | 70 м² | 22,5 сот. | 14 200 000 | 202 857 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузнецово д. | 75 м² | 22,5 сот. | 9 700 000 | 129 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Щекино д. | 75 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 42 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Вельга Парк КП | 73 м² | 12 сот. | 7 555 000 | 103 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Комарово КП | 71,7 м² | 17 сот. | 5 200 000 | 72 524 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Поджигородово д. | 72 м² | 10,2 сот. | 4 700 000 | 65 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Комарово КП | 73,1 м² | 10,6 сот. | 5 713 956 | 78 166 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузнецово д. | 60 м² | 22,5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Щекино д. | 80 м² | 30 сот. | 7 800 000 | 97 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Грешнево д. | 81,8 м² | 12 сот. | 13 200 000 | 161 369 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается участок 20 соток , запущенный .. Дом требует ремонта электричество подведено, есть колодец. из колодца вода в дом подведена. все нужно налаживать. в хорошие руки. торг