Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Ямуга д., Клин гор. округ
Дом 41 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 423 тыс. → дом ≈877 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −18 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Ямуга ≈3,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19056
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 662 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 423 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 877 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коммунар-2 СНТ | 14,7 сот. | 1 200 000 | 81 633 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунар-2 СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунар-2 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунар-2 СНТ | 40 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунар-2 СНТ | 9,3 сот. | 890 000 | 95 699 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ямуга д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ямуга д. | 30 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ямуга д. | 50 сот. | 6 250 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Урожай СНТ | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 889 / 55 752 / 125 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 146 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 907 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -18 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 47 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Урожай СНТ | 43,1 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 53 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Мичуринец СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 83 310 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Строитель-2 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Агротранс СНТ | 40 м² | 5,1 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Урожай СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Талицы пос. | 40 м² | 4 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 39,5 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 83 544 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | 43 м² | 3 сот. | 4 100 000 | 95 349 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 43 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 58 140 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом на 3 хозяина,(3 квартирный),Квартира в центре дома,ремонт делался лет 10-12 назад .,окна пластиковые.,рядом с домом речка.