Ленинградское ш., 74 км от МКАД
Кононово д., Клин гор. округ
Дом 91 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 806 тыс. → дом ≈944 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,82 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈186 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — центральное; в описании: баня.
До ст. Фроловское ≈5,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19033
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 702 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 374 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Марфино д. | 11,2 сот. | 1 150 000 | 102 679 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иевлево д. | 9,7 сот. | 680 000 | 70 103 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иевлево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иевлево д. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иевлево д. | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иевлево д. | 11,7 сот. | 900 000 | 76 923 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аллея Перова СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марфино д. | 10,4 сот. | 570 000 | 54 808 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аллея Перова СНТ | 14,5 сот. | 690 000 | 47 586 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иевлево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 075 / 43 062 / 91 667 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 242 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 818 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 394 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 186 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кононово д. | 96 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Михайловское д. | 90,6 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 22 075 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Троицкий Лес КП | 90 м² | 10 сот. | 8 100 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Эврика СНТ | 90 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Отрада д. | 95,2 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 43 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Отрада д. | 95,2 м² | 9,5 сот. | 4 099 000 | 43 057 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Мисирево д. | 91 м² | 15 сот. | 7 850 000 | 86 264 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Троицкое д. | 96 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 91 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Отрада д. | 100 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Мисирево д. | 90 м² | 10 сот. | 7 450 000 | 82 778 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в живописном районе с прекрасной экологией. Хороший подъезд круглый год. Зимой дорогу чистят. Объект подойдет не только для отдыха в выходные, но и круглогодичного проживания. Приличные соседи. Многие живут постоянно. Количество домов в деревне около 30. Рядом есть магазин. Описание: Дом внутри пустой, совсем, только внешние стены, полов и лаг нет. Крыша под снос. Сами бревна нормальные. Нижние венцы под замену. Входной двери нет. В таком состоянии стоит 2 года. Использовать можно только бревна стен, они нормальные. Фундамент тоже можно оставить, ленточный. Общая площадь 37 кв.м. Коммуникации: Электричество подключено. Газ по границе. КН ДОМ 50:09:0000000:50058 Дополнительные строения: Гараж из кирпича. Баня. Оба строения в хорошем состоянии. Земельный участок 15 сот. КН ЗУ 50:03:0050401:147, категория: земли населенных пунктов (ЗНП), вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Участок ровный, правильной формы, в заборе. Имеются многолетние насаждения: яблони, вишни. Удобный подъезд, как с Ленинградского шоссе (М-10), 10 км. до г. Клин, так и с Новорижского шоссе (М-9) 55 км. Юридически чистый объект. Никто не прописан. Менее 5 лет в собственности (наследство). При бронировании объекта в этом месяце - оформление сделки за счет агентства!