Ленинградское ш., 82 км от МКАД
Виктория СНТ, Клин гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 300 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −871 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Высоково ≈2,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19023
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Назарьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дмитриева д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Назарьево д. | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Назарьево д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Масюгино д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Масюгино д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Масюгино д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Масюгино д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новое СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новое СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 714 / 49 306 / 92 486 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 811 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 449 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -871 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Весна СНТ | 36 м² | 8,1 сот. | 899 000 | 24 972 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Урожай-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Колос СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Росинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Метросад СНТ | 36,4 м² | 8 сот. | 390 000 | 10 714 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесная Поляна № 7 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Саньково д. | 37 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 60 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Полуханово д. | 34,6 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 92 486 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу сделан 1 этаж, есть 2 сарая 1 сарай деревянный 2 сарай блочный, есть гараж, отопление печное. Торг.