Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Южное СНТ, Клин гор. округ
Дом 21 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 25.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 331 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–192 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −740 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Высоково ≈1,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19020
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 331 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 669 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 79 476 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зеленоградец СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 349 000 | 43 625 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 81 530 / 192 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -740 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Жохово СНТ | 19,9 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 251 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Другая Жизнь КП | 20 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Мичуринец СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 539 000 | 76 950 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Клин-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Рыбацкая деревня КП | 24,7 м² | 8,5 сот. | 3 350 000 | 135 628 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Платан СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лесная Дача СНТ | 27 м² | 6 сот. | 750 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесная Дача СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Никитское д. | 18 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Фроловское д. | 25 м² | 11 сот. | 4 800 000 | 192 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовый гостевой дом. Полностью автономный круглогодичный. Туалет в доме. Новый болер. Есть место для строительства большого дома.