Ленинградское ш., 84 км от МКАД
Колосово д., Клин гор. округ
Дом 78 м², участок 8 сот., 2009 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 423 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −325 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Высоково ≈5,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19010
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 925 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 423 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 777 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 782 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Колосово д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Колосово д. | 16 сот. | 650 000 | 40 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голышкино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосово д. | 14,9 сот. | 770 000 | 51 678 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голышкино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голышкино д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голышкино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосово д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голышкино д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 270 / 50 972 / 97 651 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 881 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -325 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Колосово д. | 75,7 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 46 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шипулино д. | 77 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шипулино д. | 80 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бекетово д. | 80 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ручеек СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Весна СНТ | 73 м² | 8 сот. | 3 999 999 | 54 795 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сокол СНТ | 80,9 м² | 12 сот. | 7 900 000 | 97 651 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Надежда СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 650 000 | 50 694 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лесное СНТ | 80 м² | 9,9 сот. | 1 898 236 | 23 728 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Северянин СНТ | 74 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 20 270 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошее тихое место для отдыха, учебы и творчества, в дали от городского шума.