Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Сеченка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 55 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,44 млн; первая цена 2,44 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 967 тыс. → дом ≈883 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈336 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Кузяево ≈1,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1901
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 10.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 967 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 055 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сеченка СНТ | 41,6 сот. | 7 087 800 | 170 380 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сеченка СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 6,3 сот. | 700 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 617 / 65 416 / 115 800 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 761 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 573 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 009 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 336 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «мебель» | 53,3 м² | 8 сот. | 2 672 000 | 50 131 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Молодая Гвардия СНТ да: «санузел» + «мебель» | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Карпово Кантри Клаб КП да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 8,4 сот. | 5 790 000 | 115 800 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 435 999 | история площадки |
| 21.06.2026 | 2 235 999 (−200 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 1 990 000 (−245 999) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 150 000 (+160 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 1 850 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уникальная архитекторская дача в стародачном подмосковном камерном посёлке. Дом 55 кв.м. с авторской планировкой.Четыре комнаты и три входа. Т. е. все помещения можно сделать проходными либо изолированнными! Большая веранда фонарём, две спальни+ комната.Дом требует ремонта( учтено в цене) . Площадь участка 8 соток, ощущается, как "дом в собственном лесу".За 70 лет существования этого уютного ведомственного посёлка на участке выращен свой настоящий лес с шикарными деревьями ( берёзы, каштаны, голубые ели и т.д.) . И при этом имеется сад с сортовыми яблонями . Взрослые деревья скрывают границы участка, что создает ощущение дома в лесу. Это уникальный вариант малоуходного участка с очень богатой флорой. Посёлок камерный, с историей и с однородным контингентом, дачи здесь передаются по наследству из поколения в поколение. Локация в пешей доступности от ж-д станции 15-20 минут. Многие соседи проживают постоянно. Есть несколько магазинов в пешей доступности , так же работают все доставки. Колодец , электричество, две хозпостройки на участке. В пешей доступности озеро с песчаным пляжем. Дача продается в связи с переездом. Все документы готовы к сделке.