Ленинградское ш., 83 км от МКАД
Южное СНТ, Клин гор. округ
Дом 58 м², участок 8 сот., 2006 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Высоково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19006
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зеленоградец СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 349 000 | 43 625 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 39 810 / 89 552 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 258 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Мираж СНТ | 58,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рассвет СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 24 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Высоковские Дачи КП | 67 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 89 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Росинка СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 36 611 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 69 980 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Нептун СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 41 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Третьяково СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Маис СНТ | 67,6 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 63 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дружба СНТ | 48 м² | — | 950 000 | 19 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Шипулино д. | 72 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дачу под Клином, деревня Масюгино, СНТ Южное. Участок 8 соток. На участке: колодец, сарайчик, душевая и туалет. Садовые качели, детские качели, в сарае есть батут- можно собрать.. Много цветов, есть кусты смородины, крыжовника, немного малинки. В небольшом огородике - клубничка/земляничка. Есть каркас для парника. Около дома есть место на 2 машины. Летний двухэтажный дом 58кв.м. Первый этаж - 40кв.м. - кухня и 2 комнатки. Второй этаж - мансарда 18кв.м. Много спальных мест! Есть электричество. Небольшой холодильник, кухня и вся мебель остается. Наш участок последний на нашей улице, перед нами- пустой участок - очень удобно, никто не "смотрит в окна"! Соседи тихие! Охрана, ворота, удобное расположение! Рядом деревня Масюгино, ходит автобус до г Клин. Всё оформлено, все документы есть, один собственник, долгов нет! Небольшой торг уместен.