Ленинградское ш., 92 км от МКАД
Нептун СНТ, Клин гор. округ
Дом 55 м², участок 10 сот., дерево, 2017 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 21.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 851 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 37 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −438 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Путепроводная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19005
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 069 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 449 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 345 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спас-Заулок с. | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | М-10 Россия 108-й км | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 34 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 30 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мечта СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 611 / 53 890 / 89 552 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 417 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -438 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Мираж СНТ | 58,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Росинка СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 36 611 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 69 980 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Высоковские Дачи КП | 67 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 89 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом-баня. В развитом, охраняемом СНТ по ленинградскому направление. 1,5часа на машине по М-11 и вы на даче. На участке 2-х этажный дом и летний домик. Земля приведена в порядок и подготовлена для посадок. Проведено электричество. Круглогодичный подъезд, асвальтовая дорога до участка. Звоните и пишите,