Ленинградское ш., 90 км от МКАД
Бирево СНТ, Клин гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Ямуга ≈6,3 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19000
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Селевино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 857 / 45 379 / 105 994 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Выставочное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 857 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ягодка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авторемонтник СНТ | 83,2 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 74 519 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Урожай СНТ | 74,2 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 87 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 68,4 м² | 5 сот. | 7 250 000 | 105 994 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Урожай СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 36 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Урожай СНТ | 74,5 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 24 161 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 78 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Мичуринец СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 44 776 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Росинка СНТ | 75,9 м² | 7,3 сот. | 3 490 000 | 45 982 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится в хорошем состоянии . готов для проживания СНТ охраняется , дом застрахован В доме есть 4 спальни , 2 спальни на каждом этаже Кухня Прихожая 2 санузла На территория Баня Русская (новая постройка) Мангальная зона Рабочая комната с инструментами Сарай Гараж 50 метров от СНТ находится речка Сестра , вода чистая , можно купаться Со всех сторон СНТ лес , природа и тишина