Егорьевское ш., 49 км от МКАД
Излучина СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 4,5 сот., дерево, 2008 год.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 13.03.2022.
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 619 тыс. → дом ≈581 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈165 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — есть; свет — есть.
До ст. Игнатьево ≈2,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 581 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Излучина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медик СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сувенир СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медик СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сувенир СНТ | 8,1 сот. | 2 600 000 | 320 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сувенир СНТ | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор СНТ | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор СНТ | 6,4 сот. | 966 000 | 150 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электроизолятор СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 61 111 / 94 062 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Хуторок СНТ | 42,1 м² | 6,6 сот. | 3 960 000 | 94 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Наука СНТ | 38 м² | 4,1 сот. | 1 650 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сталь-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Орбита-1 СНТ | 43,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 68 966 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Меткомелино д. | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Трошково д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дорка СНТ | 40,9 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 185 819 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медик СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2022 | 1 500 000 | история площадки |
| 11.04.2022 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ирина. Продается дача в СНТ " Излучина" в поселке Электроизолятор Раменского района. Возможна прописка!!! Удобное транспортное сообщение до жд станции Раменское, и м. Выхино. Участок 4,5 сотки, дом 2008 года постройки из бруса, утеплен и обшит сайдингом, 150х150. Дом строили знакомые собственника, все сделано на совесть. Летом в жару в доме прохладно, а зимой, наоборот, очень тепло даже без отопления. Садовый инвентарь оставят. Недалеко от СНТ пруд, зона для отдыха, лес