Ленинградское ш., 64 км от МКАД
Катыш СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 36 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 19.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 55 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −572 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Покровка ≈9,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18993
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 26 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 084 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Катыш СНТ | 11 сот. | 1 004 000 | 91 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горки д. | 25 сот. | 2 800 000 | 112 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сырково д. | 25 сот. | 1 990 000 | 79 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сырково д. | 24 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сырково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сырково д. | 40 сот. | 7 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рахманово СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сырково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 10,4 сот. | 1 250 000 | 120 192 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шмель СНТ | 8,2 сот. | 1 250 000 | 152 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 945 / 73 810 / 125 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 663 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 397 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -572 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Отдых СНТ | 39,2 м² | 9,2 сот. | 3 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | № 3 завода Серп и Молот СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Книга СТ | 40 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Энергетик-5 СНТ | 27,3 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 54 945 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 36 м.кв на участке 10 соток в СНТ Катыш. Московская область, Солнечногорский район, возле д. Сырково. Дом двухэтажный, статус по ЕГРН жилой (прописка возможна), на участке 10 соток, участок ухоженный, есть небольшой склон. В доме камин, мебель, кухня, телевизионная антенна. Отдельно на участке стоит летний домик, в нём комната для отдыха и летний душ и кухня, есть отдельное помещение для хранения инструментов. Вода- колодец 7 колец (в дом не заведена). Подключено электричество до 15кВт. Рядом река Катыш 20 метров, Истринское водохранилище 10 минут, Озеро Сенеж 25 минут на машине, 7 минут пешком до автобуса и 15 минут до станции Солнечногорск. Подходит под ипотеку.