Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Михайловское д., Клин гор. округ
Дом 42 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,58 млн → дом ≈869 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Фроловское ≈4,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18992
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 305 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 581 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Михайловское д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отрада д. | 10,9 сот. | 1 200 100 | 110 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отрада д. | 8,6 сот. | 940 500 | 109 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отрада д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отрада д. | 6,3 сот. | 1 290 000 | 204 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Иевлево д. | 10 сот. | 830 000 | 83 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иевлево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иевлево д. | 11,7 сот. | 900 000 | 76 923 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иевлево д. | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иевлево д. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 65 714 / 132 500 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 630 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Покров д. | 43 м² | 21 сот. | 1 700 000 | 39 535 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кононово д. | 37 м² | 15 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Покровка д. | 40 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Никитское д. | 40 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Покров д. | 39 м² | 11 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Коськово д. | 42 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Стреглово д. | 40 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 132 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Авангард СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Тетерино д. | 41,6 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 94 952 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Железнодорожник СНТ | 35 м² | 12 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 690 000 (−60 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 450 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 450 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с земельным участком 21 сотка, в деревне Михайловское Клинского района. Экологически чистое место, удобный асфальтированный подъезд. Большой участок правильной формы, отмежеван. Дом требует ремонта, в доме есть печь для отопления. Во дворе колодец с питьевой водой. В дом проведено электричество. Рассматриваем все виды оплаты. Звоните!