Ленинградское ш., 55 км от МКАД
Тимоново д., Солнечногорск гор. округ
Дом 35 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈239 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,91 млн → дом ≈536 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 80 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −138 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Подсолнечная ≈6,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18991
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 13 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 239 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 914 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 536 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 314 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 9,8 сот. | 1 500 000 | 153 061 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран ОНТ | 9,6 сот. | 1 600 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимоново д. | 8 сот. | 4 050 000 | 506 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенежское СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимоново д. | 12 сот. | 4 250 000 | 354 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аист СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 500 000 | 227 273 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 872 / 83 750 / 156 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 306 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -137 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Тимоново д. | 40 м² | 10 сот. | 3 350 000 | 83 750 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Медик СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 83 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рекино-Кресты д. | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Аэрофлот СНТ | 31,3 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 79 872 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Заречье СНТ | 40 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Слободка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | № 2 ЦМИС СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютную дачу рядом с озером Сенеж. Ухоженный участок с плодовыми и декоративными растениями. Дом небольшой, но удобный. Две комнаты, кухня, прихожая и веранда. Вода (летняя) заведена в дом. Газовая плита работает от баллона. На территории есть бытовка со встроенной душевой. Отличная транспортная доступность. Все объекты инфраструктуры в шаговой доступности! Оперативный показ. При быстром принятии решения разумный торг уместен.