Ленинградское ш., 44 км от МКАД
Малые Снопы д., Солнечногорск гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 889 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈158 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18990
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 73 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 521 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Васюково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васюково д. | 20 сот. | 2 950 000 | 147 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алексеевское СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевское д. | 25 сот. | 6 950 000 | 278 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виктория СНТ | 11,5 сот. | 1 400 000 | 121 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеевское д. | 12,5 сот. | 2 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 9 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеевское д. | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеевское д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 83 333 / 93 117 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 157 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Семейный Некст КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,4 м² | 6,6 сот. | 4 600 000 | 93 117 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 590 000 (−160 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 450 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже загородный дом сезонного проживания! О ДОМЕ: Двухэтажный жилой дом площадью 48,5 м2 На первом этаже располагается гостиная и спальная комната. На втором этаже расположены: спальная комната с красивым видом и гардероб УЧАСТОК: правильной формы, с красивым видом на лес. КОММУНИКАЦИИ: Электричество. Газа нет, водоснабжение и водоотведение нужно делать самостоятельно. ЛОКАЦИЯ и ОКРУЖЕНИЕ сформированный обжитой СНТ где есть лесс и речка; тишина и спокойная обстановка; быстрый выезд в Москву. Предоставляем услуги по одобрению ипотеки!