Ленинградское ш., 91 км от МКАД
Сметанино д., Клин гор. округ
Коттедж 90 м², участок 17 сот., 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 04.12.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 43 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 81 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет; отопление — нет.
До ст. Высоково ≈16,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18986
Рейтинг 43/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 4.1 |
| торг | 5 | 100 % | 10.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 17.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 684 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 015 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 485 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сметанино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сметанино д. | 6 сот. | 760 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сметанино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сметанино д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Павельцево д. | 26 сот. | 1 450 000 | 55 769 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борихино д. | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борихино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Павельцево д. | 17 сот. | 890 000 | 52 353 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Павельцево д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полянка СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 056 / 81 056 / 81 056 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.6 км | Рижские Дачи дп | 106,1 м² | 12 сот. | 8 600 000 | 81 056 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.12.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 20.02.2026 | 3 000 000 (+350 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом Барнхаус 12*3 и трассой Тёплый одноэтажный дом с панорамными окнами, общей площадью 90кв.м Нa учаcтке 17 cотoк. свет в доме. Газа нет. Требует достройки. Категория земель: ижс. Дом очень тёплый, для круглогoдичнoгo пpoживания, находится в деpeвне экoлoгически благоприятныx Пpeкрaсные места для отдыха, охоты и рыбалки, заповедная зона, поле и лесной массив, грибные и ягодные места, в 500 метрах живописный берег рек Район с хорошей транспортной доступностью, асфальт до самого дома! Зимой дорогу чистит коммунальная служба. Кaчeствeнный каркacный дом 90 м2. Дом утеплен плитным минеральным утеплителем 200 мм. Межкомнатные перегородки - 100 мм. все выписаны.Есть прописка. Большая и светлая кухня-гостиная 30 м2. 2 отдельных спальни по 11 м2 Санузел - 5 м2, входной тамбур - 5 м2. Просторная огороженная терраса 18 м2 с видом на участок. Теплая входная дверь с терморазрывом (не промерзает в морозы). Качественные межкомнатные двери. Свет - 15 кВт, заведен в дом!