Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Ясенево д., Клин гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 49 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 376 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −810 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈6,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18984
Рейтинг 23/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 587 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 376 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 124 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | А-108 516-й км | 20 сот. | 3 100 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясенево д. | 11,5 сот. | 740 000 | 64 348 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясенево д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белавино д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белавино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108, 7-й км | 10 сот. | 620 000 | 62 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белавино д. | 15 сот. | 1 090 000 | 72 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белавино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новощапово д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Урожай СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 806 / 77 396 / 183 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 274 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 155 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 915 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -810 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Силуэт СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 299 000 | 43 300 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Динамо СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Талицы пос. | 29 м² | 3 сот. | 2 990 000 | 103 103 | снято (цена объявления) 23.09.2026 | сохраненная копия |
| 6.5 км | Мичуринец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сохино д. | 30 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 28,8 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 121 528 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Лесная Поляна № 7 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 3 050 000 | 101 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ямуга д. | 31 м² | 7,5 сот. | 800 000 | 25 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.6 км | Железнодорожник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 600 000 (−900 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 220 000 (+220 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 888 000 (−332 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 1 300 000 (−588 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 000 000 (+900 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом готов к проживанию,на участке имеется парник/теплица, летний душ, туалет, бытовка для хранения инвентаря, яма для ремонта автомобиля,смородины кусты,5грядок сортовой клубники,сливы, яблоня,дом укомплектован мебелью и бытовой техникой. Магазин пятёрочка в 100м от дома.