Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Ловцово д., Клин гор. округ
Дом 53 м², участок 15 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 55 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 860 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 28 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈678 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈3,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18981
Рейтинг 48/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ловцово д. | 16 сот. | 850 000 | 53 125 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голышкино д. | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горки д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горки д. | 9,2 сот. | 1 300 000 | 141 304 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горки д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 23 сот. | 350 000 | 15 217 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Горки д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голышкино д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горки д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 364 / 88 235 / 89 394 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 678 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Сокол СНТ | 55 м² | 12 сот. | 1 560 000 | 28 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Третьяково Лайф КП | 51 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 88 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Матвеево КП | 66 м² | 8,6 сот. | 5 900 000 | 89 394 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 18.10.2026 | 2 500 000 (−1 500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик летний из вагонки, внутри каркас крепкий, 53кв. М, 2комнаты, терраса, кухня большая, вход в неё отдельный с крыльца. Электричество есть. Газ по границе участка. Хороший колодец. Туалет недавно построен на улице. Душ с небольшой верандой на улице. Парник. Участок огорожен новым забором из рабицы с соседями. Сзади участка поле, соседей нет. Деревня небольшая, тупиковая. Чужие не ездят и не ходят. С улицы частично забор из профлиста, частично из рабицы. Калитка и ворота для машины. Дом в середине деревни. Подъезд хороший. Земля 15 соток. На машине до Высоковска 7-10 мин., до Клина 20-25мин. Пешком до автобусной остановки 20-25 мин. Ижс.