Ленинградское ш., 66 км от МКАД
Никитское д., Клин гор. округ
Дом 18 м², участок 5 сот.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 733 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 98 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Фроловское ≈0,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18977
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 767 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 98 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никитское д. | 9 сот. | 1 980 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мисирево д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чайковского пос. | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фроловское д. | 4,6 сот. | 1 500 000 | 326 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фроловское д. | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фроловское д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фроловское д. | 7 сот. | 930 000 | 132 857 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 9,8 сот. | 3 800 000 | 387 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мисирево д. | 20,5 сот. | 6 000 000 | 292 683 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 251 / 75 000 / 97 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 366 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 271 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Клин-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Струбково д. | 18 м² | 6 сот. | 1 160 000 | 64 444 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 15,5 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 90 323 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.4 км | Лесная Опушка дп | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Урожай СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 76 190 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 22 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Урожай СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 73 810 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Кривцово д. | 20 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 160 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | 15 м² | 3 сот. | 800 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.1 км | Жохово СНТ | 19,9 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 251 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок прямоугольной формы 5+2 сотки с летним домиком. Электричество 15 киловатт. Уличный душ с проточным водонагревателем, уличный туалет. Сезонный водопровод, возможно будет подключиться к центральному водоснабжению. на участке растут яблоня, груша, слива, крыжовник, смородина, клубника. Уличное освещение мусорные баки. Газ по границе участка. До станции Фроловская 15 минут пешком. Рядом озеро святой родник. В собственности 4 года.