Ленинградское ш., 31 км от МКАД
Родник-4 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 64,7 м², участок 6,4 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 60 %
Земля ≈325 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 2,08 млн → дом ≈418 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 117 тыс.–195 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,72 млн / целевая ≈7,85 млн / пессимист. ≈6,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,56 млн ₽, маржа 51 %, ROI 104 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Поварово II ≈1,3 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18973
Рейтинг 84/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 325 269 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 082 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 418 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 461 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родник-4 СНТ | 9,3 сот. | 3 000 000 | 322 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Берсеневка д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишовка д. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шишовка д. | 7,5 сот. | 4 200 000 | 560 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Берсеневка д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишовка д. | 6 сот. | 2 990 000 | 498 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишовка д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишовка д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишовка д. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Липуниха д. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 294 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 116 667 / 133 385 / 195 435 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 718 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 555 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 104 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Клочково-1 СПК да: «сан узел» + «отделка» | 65 м² | 6 сот. | 8 670 000 | 133 385 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Клочково СНТСН да: «ванная» + «ламинат» | 70,1 м² | 7 сот. | 13 700 000 | 195 435 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Отдых-1 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 6,1 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6 соток с домом (под кап ремонт) в пешей доступности от ст. Поваровка (20-25 мин) в СНТ Родник, массив 4. Въезд на территорию через автоматические ворота (открываются с пульта или телефона). Участок правильной формы, на участке есть колодец, плодовые деревья. Дом (сруб) из качественного муромского леса, обшит вагонкой, но нужен ремонт! Круглогодичный подъезд до дома , СНТ газифицировано, газ по границе участка , электричество. Один собственник с 1993 года. Звоните! Отвечу на все Ваши вопросы, живу рядом- оперативно покажу! Юлия.