Ленинградское ш., 40 км от МКАД
Семейный некст-2 КП, Солнечногорск гор. округ
Дом 150 м², участок 6,8 сот., 2024 год.
Цена 2,62 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 68 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,41 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 126 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈19,44 млн / целевая ≈17,5 млн / пессимист. ≈15,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈10,53 млн ₽, маржа 68 %, ROI 209 %.
⚠ ROI 209 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; свет — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Поварово I ≈4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18971
Рейтинг 81/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 412 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 208 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 053 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алмаз СНТ | 4,9 сот. | 1 200 000 | 244 898 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алмаз СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 6,3 сот. | 2 700 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 12,7 сот. | 4 700 000 | 370 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белавино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белавино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белавино д. | 11,4 сот. | 1 710 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семейный дп | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лугинино Парк КДЗ | 13,4 сот. | 1 550 000 | 115 672 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 665 / 130 000 / 176 600 |
| цена объекта | 2 620 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 227 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 19 444 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 18 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 17 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 15 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 10 528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 209 % |
| пояснение расчета | ROI 209 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 209 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Поварово пгт да: «санузла» + «ремонт» | 150 м² | 7 сот. | 21 516 000 | 143 440 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Энтузиаст СНТ да: «санузла» + «отделкой» | 150 м² | 7 сот. | 18 900 000 | 126 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Повадино д. да: «санузла» + «отделкой» | 150 м² | 7 сот. | 18 990 000 | 126 600 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Повадино ДНП да: «санузла» + «отделкой» | 150,4 м² | 7,1 сот. | 18 900 000 | 125 665 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Повадино д. да: «санузлом» + «ремонтом» | 150 м² | 7 сот. | 26 490 000 | 176 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Повадино д. да: «санузла» + «под ключ» | 150 м² | 7 сот. | 22 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лыткино д. да: «санузлом» + «ремонтом» | 150 м² | 7,1 сот. | 25 960 000 | 173 067 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Повадино д. да: «санузла» + «отделкой» | 150 м² | 7 сот. | 18 990 000 | 126 600 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лыткино д. да: «санузла» + «отделкой» | 150 м² | 7 сот. | 19 500 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Марьино д. да: «санузла» + «отделкой» | 150 м² | 7 сот. | 19 500 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 2 620 000 (+20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 620 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
фундамент с трещиной! не завершенный дом 150 м2 (2 этажа) на участке 7 соток. электричество, колодец, септик (кольца переливные 3 колодца), с двух сторон забор от соседей, бытовка 18 м2 обшита вагонкой с печкой с кондеем. торга нет! не пишите мне глупые сообщения , только участок 2 млн р стоит. цена будет только расти.